Fremskrivning af ejendomsværdien af parcelhuse - En anvendelse af geografisk vægtet regression (GWR) på danske data

Billede af publikationens forside
15-06-2015
Selvstændig analyse Boligøkonomi Peter Stephensen Jonas Zangenberg Marianne Hansen

Papiret beskriver en robust metode til fremskrivning af ejendomsværdier for samtlige parcelhuse solgt i perioden 2006-2010 til de 4 kvartaler i 2011. Den benyttede metode bygger på geografisk vægtet regression (ofte kaldet GWR).

Abstract

Papiret beskriver udviklingen af en robust metode til fremskrivning af ejendomsværdier og et datasæt bestående af fremskrevne ejendomsværdier (herefter kaldet priser) for samtlige parcelhuse solgt i perioden 2006-2010 til de fire kvartaler i 2011.

Den benyttede metode bygger på geografisk vægtet regression (ofte kaldet GWR). Det er en moderne beregningstung metode, der via sin geografiske vægtning giver en fin balance mellem lokale og globale egenskaber i beskrivelsen af et system. Metoden sammenlignes med statiske forventninger (svarende til at man fremskriver med den oprindelige pris) og en metode, der bygger på medianen af nabohandler (NH-metoden).

Ved at se på genhandler i perioden 2006-2011 undersøges det, hvor mange naboer man skal inddrage under NH-metoden for at få en optimal fremskrivning. Det vises, at der er et lokalt maksimum i træfsikkerhed ved 30-50 handler, man at det globale maksimum ligger tæt på 2.000 naboer. Det vises desuden, at man kan risikere, at træfsikkerheden ved anvendelse af 50 naboer er ringere end ved anvendelse af den oprindelige pris (statiske forventninger).

Konklusionen er altså, at man skal bruge store naboområder. Dette fører naturligt tanken hen på geografisk vægtet regression, der typisk anvender meget store naboområder (5-10.000 naboer eller mere). Det vises, at GWR er den af de tre metoder, der giver den mest præcise fremskrivning med en "fejl" (RMSE) på godt 0,23 svarende til, at salgsprisen i 78 procent af tilfældene rammer indenfor +/- 20 procent af den faktisk realiserede handelspris (PM20 på cirka 0,78).