Rapport om den geografiske variation i ejerboligprisen

18-08-2023

I perioden 1992-2021 er de billige ejerboliger forsvundet fra storbyernes opland

DREAM har udført en omfattende undersøgelse af udviklingen i boligprisen i perioden 1992-2021.

Undersøgelsen baseres på en vurderet kvadratmeterpris for hver enkelt ejerbolig. Metoden til denne prisvurdering beskrives i boksen nederst på siden.

At have en estimeret kvadratmeterpris på samtlige ejerboliger i alle kvartaler giver en unik mulighed for at betragte forskelle i boligprisudviklingen på tværs af landet.

Geografisk variation i prisudviklingen

Fra 1950 til begyndelsen af 1990’erne er prisudviklingen på ejerboliger nogenlunde ens på tværs af landet. Dette ændrer sig over de seneste 30 år.

I hovedstadsområdet og i de større provinsbyer har boligpriserne i perioden 1992-2021 udvist en kraftigt stigende tendens. I de mindre bysamfund og i landdistrikterne har prisudviklingen i samme periode været mere afdæmpet, jf. Figur 1 nedenfor.

Prisstigningen er særligt stor i det centrale København. Herfra aftager prisstigningstakten efterhånden, som afstanden til bycentrum øges. En tilsvarende tendens ses omkring de lokale bycentre i de øvrige dele af landet. Blandt andre Aarhus inklusiv Skanderborg samt Silkeborg, Odense, Aalborg, Esbjerg/Trekantsområdet og Svendborg er sådanne centre, hvor boligprisstigningen i perioden er kraftigere end i byernes opland, der igen stiger mere end landdistrikterne.

Figur 1
Gennemsnitlig årlig ændring i ejerboligprisen pr. kvadratmeter, 1992-2021

Landkort viser den estimerede gennemsnitlige årlige prisstigning for hver enkelt ejerbolig i perioden 1992-2021. Figurens hovedpointer er forklaret i teksten

Anm.: Ejerboliger er inddelt i ti lige store gruppe efter den gennemsnitlige årlige procentvise prisstigning pr. kvadratmeter i perioden 1992-2021. Prisudviklingen er for en standardbolig, dvs. det kun er boligens geografiske karakteristika, som tillades at variere mellem boligerne.

Billige ejerboliger ligger i dag længere fra storbyerne

Siden begyndelse af 1990'erne ses en tendens til, at de billigste ejerboliger målt på kvadratmeterpris er forsvundet fra oplandet til de større byer.

Det fremgår af Figur 2. Figurens røde markeringer viser placeringen af ejerboliger, som i 1992 optræder blandt de ti pct. med lavest kvadratmeterpris, men som ikke længere er i gruppen i 2021. Modsat viser de petroleumsfarvede markeringer ejerboliger, som i perioden tilkommer 1. prisdecil.

Tendensen er mest tydelig på Fyn, hvor boliger i første prisdecil er forsvundet fra en cirkel med centrum i Odense.

Det samme gør sig gældende omkring Aarhus, Trekantsområdet og Aalborg, dog i mindre udtalt grad end omkring Odense. Dette leder samlet set til, at der ses færre billige ejerboliger i området mellem Vejle, Horsens og Silkeborg, et område mellem Aarhus og Randers og et område sydøst for Aalborg.

Modsat opstår der i 2021 andre områder med ejerboliger med en relativt lav kvadratmeterpris. Disse områder opstår typisk i de tyndere befolkede områder og dækker primært et område omkring Grenå på Djursland, området omkring Hjørring i Nordjylland, et område syd for Ringkøbing fjord og endelige et område ved Bredebro i Sønderjylland.

Figur 2
Tilgang og frafald fra gruppen indeholdende de ti pct. ejerboliger med lavest kvadratmeterpris

Figurens hovedpointer er forklaret i teksten

Anm.: Figuren viser tilgang og frafald fra gruppen af ejerboliger med de ti pct. laveste kvadratmeterpriser. Frafald er de boliger som er i 1. prisdecil i 1992 men ikke i 2021. Modsat er tilgang de boliger som er i 1. prisdecil i 2021 men ikke i 1992.

Ejerboligerne med de højeste kvadratmeterpriser er geografisk sammenklynget omkring Aarhus, Købehavn og Nordsjælland. For sidstnævnte gælder det særligt boliger beliggende ved kysten. Det ses en tendens til, at boliger i tiende decil i løbet af perioden 1992-2021 bliver mere sammenklynget omkring centrum af de to største byer.

Metode til prisvurdering af ejerboliger

For samtlige 1,4 mio. privatejede ejerboliger foretages en selvstændig vurdering af boligens kvadratmeterpris i hvert kvartal i perioden 1992-2021. Den anvendte metode har tre væsentlige karakteristika.

For det første konstrueres en unik model for hver enkelt ejerbolig. Herved kan priseffekten af de indeholdte boligkarakteristika variere efter boligens beliggenhed.

For det andet anvendes geografisk vægtning. Kvadratmeterprisen på en ejerbolig fastsættes ud fra de nærmeste 15.000 handlede boliger. Hver observation vægtes, så bolighandler tæt ved den betragtede bolig vægtes højt, og salg længere væk vægtes lavere. Vægtningen sikrer balance mellem lokale og globale effekter i fastsættelse af boligprisen.

For det tredje fastsættes sammenhængen mellem boligens karakteristika og kvadratmeterprisen ved maskinlæringsalgoritmen LightGBM. Dette er en moderne metode, som kombinerer mange beslutningstræer (ved såkaldt boosting), ligesom algoritmen har kort afviklingstid og kan håndtere kategoriske variable.

Resultatet er en ganske præcis vurdering af boligpriserne, jf. tabellen nedenfor. At anvende maskinlæring øger den såkaldte PM20 med 2,7 pct. point i forhold til, hvis samme model estimeres med traditionel lineær regression.

Tabel 1  
Træfsikkerhed ved diverse fejlmål

  Alle Huse Lejligheder
Gennemsnitlig afvigelse (MAE) 1.732 kr. 1.730 kr. 1.739 kr.
Gennemsnitlig procentvis afvigelse (MAPE) 16,5 pct. 18,2 pct. 11,3 pct.
Andel som rammer indenfor +/- 20 pct. (PM20) 76,1 pct. 72,4 pct. 87,6 pct.

Yderligere information

Undersøgelsens resultater og den anvendte metode til fastsættelse af ejerboligers kvadratmeterpris er beskrevet i rapporten Prisen på ejerboliger 1992-2021.

Læs rapporten