Rapporten fokuserer på den geografiske variation i udviklingen i ejerboligprisen gennem perioden 1992-2021. Perioden er kendetegnet ved en stor geografisk variation i prisudviklingen.
Metode: Geografisk vægtet Machine Learning
For samtlige 1,4 mio. privatejede ejerboliger foretages en selvstændig vurdering af boligens kvadratmeterpris i hvert kvartal i perioden 1992-2021. Den anvendte metode har tre væsentlige karakteristika.
For det første konstrueres en unik model for hver enkelt ejerbolig. Herved kan priseffekten af de indeholdte boligkarakteristika variere efter boligens beliggenhed.
For det andet anvendes geografisk vægtning. Kvadratmeterprisen på en ejerbolig fastsættes ud fra de nærmeste 15.000 handlede boliger, som vægtes pba. afstanden til den betragtede bolig.
For det tredje fastsættes sammenhængen mellem boligens karakteristika og kvadratmeter-prisen ved maskinlæringsalgoritmen LightGBM. Dette er en moderne metode, som kombine-rer mange beslutningstræer (ved såkaldt boosting), ligesom algoritmen har kort afviklingstid og kan håndtere kategoriske variable.
Resultatet er en ganske præcis vurdering af boligpriserne.
Geografisk variation i prisudviklingen på ejerboliger
I hovedstadsområdet og i de større provinsbyer har ejerboligpriserne i perioden 1992-2021 udvist en kraftigt stigende tendens. I de mindre bysamfund og i landdistrikterne har prisudviklingen i samme periode været mere afdæmpet.
Prisstigningen er særligt stor i det centrale København. Herfra aftager prisstigningstakten efterhånden, som afstanden til bycentrum øges. En tilsvarende tendens ses omkring de lokale bycentre i de øvrige dele af landet. Blandt andre det centrale Aarhus, Odense, Aalborg og Esbjerg/Trekantsområdet er sådanne centre, hvor boligprisstigningen i perioden er kraftigere end i byernes opland, der igen stiger mere end landdistrikterne.
Ejerboligerne inddeles i grupper efter deres skønnede kvadratmeterpris. Ejerboliger med de ti pct. laveste kvadratmeterpriser er geografisk spredt ud over det meste af Danmark fraregnet Sjælland og de større provinsbyer. I løbet af perioden 1992-2021 ses en tendens til, at de relativt billige ejerboliger forsvinder i oplandet til de større byer. Modsat sker der i løbet af perioden en større koncentration af ejerboliger med en relativt lav kvadratmeterpris i de tyndere befolkede områder.
Ejerboligerne med de højeste kvadratmeterpriser er geografisk sammenklynget omkring Aarhus, København og langs kysten i Nordsjælland. Der ses en tendens til, at de relativt dyre ejerboliger målt på kvadratmeterprisen i løbet af de seneste 30 år sammenklumpes yderligere omkring centrum af København og Aarhus.