Analyse af variationen i ejendomsværdien af ejerboliger

Billede af publikationens forside
15-01-2016
Selvstændig analyse Boligøkonomi Jonas Zangenberg

Undersøgelse af forskel i handelsprisen på to identiske ejendomme som følge af subjektive forhold (‘markedsstøj’). Variationen vurderes at være cirka 4 procent.

Abstract

I undersøgelsen er der udviklet en metode, som gennemsøger data og identificerer relativt ens boliger handlet indenfor kort tid. Metoden anvendes på data indeholdende samtlige bolighandler i perioden 2006-11 til at identificere 50 par af handler, hvor to solgte boliger ligner hinanden mest muligt. På baggrund af disse handler udregnes den gennemsnitlige forskel i kvadratmeterprisen. Dette anvendes som et udtryk for variationen i ejendomsværdien. Der skelnes mellem tre typer af boliger: Parcelhuse, rækkehuse og ejerlejligheder.

Metoden har vist sig særdeles velegnet til at udpege handler med sammenlignelige boliger. Desuden vurderes metoden at være relativt robust overfor det centrale valg af nabohandler, der indgår, når det optimale sæt af vægte bestemmes. For de tre undersøgte boligtyper vurderes forskellen i salgsprisen på to ‘identiske boliger’ at være cirka 4 procent. Undersøgelsen finder en lidt højere prisvariation for parcelhuse end for rækkehuse og ejerlejligheder.

Denne prisvariation gælder boliger, som er i samme vedligeholdelsesmæssige stand. Da der ikke findes valide data om den enkelte ejendoms stand, inkluderes ejendomsstand ved kun at sammenligne handler med boliger opført efter 1995. Disse boliger vurderes at være i sammenlignelig stand.

Betragtes ældre boliger ses der for parcel- og rækkehuse en klar tendens til, at handelsprisen på ellers sammenlignelige boliger stiger, jo tidligere ejendommen er opført. Dette ses som et klart tegn på, at boligernes vedligeholdelsesmæssige stand varierer mere blandt ældre end blandt nyere huse. For ejerlejligheder opført før årtusindeskiftet ses der derimod en forholdsvis konstant prisvariation uanset opførelsesår. En forklaring herpå er, at ejerlejligheder er langt mere homogene boligenheder end parcel- og rækkehuse. For eksempel varetages en ejendoms udvendigt vedligeholdelse af ejerforeningen, hvorfor forskellen i vedligeholdelsesstand blandt de udvalgte handler er mindre (de sammenlignede lejligheder er beliggende i samme ejendom).